Pro dan Kontra Membeli Rumah Baru vs Second: Mana Preferensi Gen Z dan Milenial?

Membeli tempat tinggal merupakan salah satu keputusan finansial terbesar dalam hidup. Bagi Generasi Milenial dan Generasi Z (Gen Z), pilihan ini sering kali mengerucut pada dua opsi utama: membeli rumah baru (primary property) dari pengembang (developer) atau memilih rumah second (secondary property). Kedua opsi memiliki keunggulan dan tantangan tersendiri yang perlu disesuaikan dengan kondisi finansial serta lifestyle.

Rumah baru yang digarap oleh pengembang biasanya mengusung konsep modern dengan skema pembiayaan yang lebih fleksibel.

Kelebihan (Pro)

• Fasilitas KPR dan DP ringan: Pengembang kerap bekerja sama dengan perbankan untuk menawarkan promo DP 0%, bebas biaya persuratan (BPHTB, AJB, balik nama), hingga subsidi suku bunga.
  
  
• Desain modern dan siap huni: Tata ruang disesuaikan dengan tren kekinian, mengutamakan pencahayaan alami, dan minim biaya perbaikan di awal (zero renovation).
  
  
• Fasilitas lengkap: Umumnya berada dalam perumahan (cluster) yang dilengkapi sistem keamanan satu pintu (one gate system), area hijau, dan ruang terbuka bersama serta terdapat fasilitas-fasilitas lainnya seperti playground, swimming pool, gym dan fasilitas penunjang lainnya. 

Kekurangan (Cons)

• Lokasi cenderung di pinggiran kota: Lahan di pusat kota semakin terbatas, sehingga hunian baru dibangun di area penyangga dengan waktu tempuh menuju pusat bisnis yang lebih lama.
  
  
• Risiko inden: Banyak unit dijual dengan sistem inden, sehingga ada potensi keterlambatan penyerahan bangunan dari pengembang.
  
  
• Ukuran bangunan lebih kecil: Untuk menekan harga jual agar tetap terjangkau, luas tanah dan bangunan pada unit baru biasanya lebih efisien dibanding rumah lama.

Rumah second menawarkan keunggulan mendasar pada aspek lokasi dan kematangan infrastruktur di sekitarnya.

Kelebihan (Pro)

• Lokasi Strategis: Berada di area yang sudah berkembang, dekat dengan moda transportasi umum, fasilitas kesehatan, sekolah, dan pusat perbelanjaan.
  
  
• Luas tanah lebih besar: Bangunan lama umumnya memiliki rasio luas tanah yang lebih besar dengan harga per meter persegi yang sering kali lebih kompetitif.
  
  
• Lingkungan sudah terbentuk: Tetangga, fasilitas RT/RW, serta sarana umum pendukung sudah berjalan dengan stabil.

Kekurangan (Cons)

• Biaya Perbaikan/Renovasi: Struktur atau instalasi air dan listrik kerap membutuhkan renovasi awal yang memakan biaya tidak sedikit.
  
  
• Uang muka dan biaya transaksi lebih tinggi: Penilaian bank (appraisal) untuk KPR rumah second terkadang di bawah harga kesepakatan penjual, sehingga pembeli harus menyiapkan dana tunai lebih untuk menutup selisihnya beserta biaya akta dan pajak secara mandiri.
  
  
• Desain ketinggalan zaman: Tata letak ruang sering kali tidak sesuai dengan preferensi gaya hidup fleksibel masa kini, sehingga membutuhkan perombakan.

Dinamika keputusan membeli rumah bagi Gen Z dan Milenial saat ini tercermin nyata dalam data riil industri properti nasional. Berdasarkan laporan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia Triwulan I 2026, harga properti residensial di pasar primer mengalami kenaikan terbatas, tercermin dari pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) sebesar 0,62% secara tahunan (yoy). 

Di tengah dinamika pasar tersebut, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tetap menjadi skema utama dalam pembelian rumah, dengan pangsa mencapai 69,87% dari total skema pembelian. Sementara itu, penjualan properti residensial di pasar primer secara keseluruhan mengalami kontraksi sebesar 25,67% (yoy), yang menunjukkan bahwa permintaan terhadap properti residensial masih menghadapi tantangan.

Ketergantungan yang sangat tinggi terhadap KPR ini selaras dengan pergeseran pola pikir Gen Z dan Milenial, yang memandang hunian bukan sekadar aset statis, melainkan sarana penunjang kualitas hidup. Generasi muda cenderung memilih hunian yang terjangkau, strategis, dan fungsional, dengan akses mudah ke transportasi publik untuk menekan biaya mobilitas. 

Kemudahan KPR, DP ringan, serta pilihan rumah second di lokasi penyangga menjadi pertimbangan utama. Selain itu, saat ini kebutuhan ruang kerja akibat tren remote/hybrid work serta fitur ramah lingkungan dan hemat energi turut meningkatkan daya tarik hunian.

Penulis : Miranti Paramita

Sumber : 

https://www.rumah123.com/

https://www.suara.com/

https://www.eraintegrityindonesia.com/

https://www.bi.go.id/