Kelas Menengah di Q1 2026: Masih Menopang Properti Residensial Indonesia

Pasar properti residensial Indonesia pada awal tahun 2026 mengalami pertumbuhan moderat. Berdasarkan hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia, pertumbuhan harga rumah di pasar primer tercatat sebesar 0,62% YoY, sedikit lebih rendah dibandingkan triwulan IV tahun 2025 yang tumbuh 0,83% YoY.

Di sisi permintaan, pasar residensial menunjukkan perubahan dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. Penjualan properti residensial tercatat turun sebesar 25,67% YoY, setelah pada akhir tahun 2025 masih tumbuh sebesar 7,83% YoY. 

Hasil survei juga menunjukkan adanya pergeseran preferensi pasar, yaitu tercatat bahwa penjualan rumah tipe kecil mengalami penurunan sebesar 45,59% YoY dan penjualan rumah tipe besar masih terkontraksi sebesar 8,03% YoY. Namun, sebaliknya, penjualan rumah tipe menengah justru tumbuh sebesar 8,28% YoY.

Temuan tersebut sejalan dengan publikasi Knight Frank Indonesia bertajuk “Jakarta Strata Apartment Market Overview 2H 2025”. Laporan tersebut menunjukkan bahwa dari total pasokan kondominium di Jakarta yang mencapai 248.485 unit pada akhir tahun 2025, tingkat penjualan kumulatif telah mencapai 96,2%. Penjualan kumulatif tertinggi berasal dari segmen middle sebesar 30% dan upper middle sebesar 38% dari total penjualan.

Di tengah pertumbuhan harga properti dan penjualan yang masih moderat saat ini, segmen menengah justru menunjukkan kinerja yang relatif lebih baik dibandingkan dengan segmen lainnya, sehingga menimbulkan pertanyaan terkait “faktor apa yang mendukung ketahanan permintaan pada kelas menengah?”.

Tentunya kondisi ini tidak terlepas dari perkembangan ekonomi Indonesia di awal tahun 2026. Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), pertumbuhan ekonomi Indonesia pada triwulan I tahun 2026 mencapai 5,61% YoY. Pertumbuhan tersebut ditopang oleh konsumsi rumah tangga yang tumbuh kuat sebesar 5,52% YoY.

Di sisi lain, kelompok kelas menengah dan menuju kelas menengah saat ini mencapai sekitar 66,35% dari total penduduk Indonesia atau sekitar 185,35 juta jiwa. Kelompok ini menjadi penopang utama konsumsi rumah tangga dan daya beli nasional. Pada tahun 2025, konsumsi rumah tangga menyumbang sekitar 53,88% terhadap Produk Domestik Bruto (PDB). Dari total konsumsi ini, kelas menengah berkontribusi sekitar 36,88%, sedangkan kelompok menuju kelas menengah menyumbang 44,34%. Dengan demikian, lebih dari 80% konsumsi nasional berasal dari kedua kelompok tersebut.

Kondisi ketidakpastian ekonomi global dan domestik pada awal tahun 2026 juga telah menyebabkan sebagian pembeli kelas atas cenderung mengambil sikap wait and see dalam pembelian rumah mewah, hingga kondisi yang lebih stabil. Sementara kelas bawah mengalami pelemahan daya beli, ditunjukkan oleh hasil survei Konsumen Bank Indonesia bulan April tahun 2026, bahwa Indeks Keyakinan Konsumen (IKK) per kelompok pengeluaran di bawah Rp3 juta per bulan rata-rata turun sekitar 0,5 poin dibandingkan bulan Maret tahun 2026.

Hal tersebut juga terlihat pada Indeks Ekspektasi Penghasilan (IEP) bulan April tahun 2026, yakni kelompok dengan pengeluaran Rp1–2 juta turun dari 131,1 menjadi 129,2 dan kelompok pengeluaran Rp2,1–3 juta turun dari 135,2 menjadi 132,8. Kondisi ini mengindikasikan sebagian masyarakat kelas bawah mulai lebih berhati-hati dalam merencanakan pengeluaran besar, termasuk pembelian rumah.

Dalam beberapa waktu ke depan, akankah pasar kelas menengah terus tumbuh dan berlanjut dalam menyerap pasokan residensial saat ini, di tengah berbagai tantangan?

Penulis : Ratih Putri Salsabila

Sumber : 

https://kfmap.asia/research/jakarta-strata-apartment-market-overview-2h-2025/4894 

https://kfmap.asia/research/the-wealth-report-2026/4895 

https://www.bi.go.id

https://www.bps.go.id

https://nextindonesia.id

https://www.bloombergtechnoz.com