Mengenal POPS/POPOS: Ruang Publik yang Tercipta dari Lahan Privat

Kehidupan di perkotaan seperti tidak pernah benar-benar diam. Di balik lalu lintas yang padat dan gedung-gedung yang menjulang, ada jutaan warga yang bergerak, bekerja, dan beraktivitas setiap hari. Ritme yang cepat ini sering kali membuat penghuninya lelah, baik secara fisik maupun mental. Di sinilah ruang publik berperan penting sebagai tempat beristirahat dan berinteraksi di tengah dinamika kota.

Dalam konteks perkotaan, salah satu bentuk ruang publik yang berkembang saat ini adalah Privately Owned Public Space/Privately Owned Public Open Space (POPS/POPOS). POPS/POPOS merupakan ruang publik yang berada di atas lahan milik swasta, tetapi dapat diakses secara bebas, nyaman, serta aman oleh masyarakat umum.

POPS/POPOS menjadi bagian dari sistem ruang publik kota, bukan sekadar ruang tambahan atau sisa dari perancangan bangunan. Meski memiliki posisi yang sama, terdapat perbedaan antara POPS dan POPOS, yaitu Privately Owned Public Space (POPS) dapat berupa ruang terbuka maupun tertutup, seperti plaza, atrium, atau koridor pejalan kaki. Sementara Privately Owned Public Open Space (POPOS), lebih menekankan pada ruang terbuka hijau, seperti taman. 

Konsep POPS/POPOS berkembang sebagai respons atas keterbatasan pemerintah kota dalam menyediakan ruang publik, terutama di kawasan pusat kota yang lahannya mahal dan sangat terbatas. Melalui mekanisme ini, pemerintah memberikan insentif tata ruang, seperti bonus luas lantai kepada pengembang yang bersedia menyediakan ruang publik di lahan privat, sehingga menciptakan hubungan yang saling menguntungkan.

Dalam praktik internasional, POPS/POPOS hadir dalam berbagai tipologi, seperti plaza, arcade, through-block connection, covered pedestrian space, open-air concourse, hingga elevated plaza. Masing-masing tipologi memiliki fungsi yang berbeda, tetapi tujuannya sama, yaitu memperluas jaringan ruang publik dan meningkatkan kenyamanan mobilitas pejalan kaki.

Kota seperti Singapura mengatur regulasi POPS secara ketat melalui lembaga Urban Redevelopment Authority (URA), yakni meliputi ukuran minimum, kemudahan akses, penyediaan tempat duduk dan objek peneduh, hingga kejelasan informasi agar ruang benar-benar berfungsi sebagai ruang publik.

Di Jakarta, POPS/POPOS memiliki potensi besar terutama di kawasan berorientasi transit (TOD), seperti koridor Sudirman–Thamrin dan area sekitar stasiun MRT atau LRT. Ruang-ruang ini berfungsi sebagai penghubung antarbangunan, jalur alternatif pejalan kaki, serta ruang jeda di tengah kepadatan aktivitas kota. Contoh penerapannya dapat dilihat pada One Satrio dan SCBD Park, yang menghadirkan ruang publik di kawasan bisnis dan mendukung kenyamanan pejalan kaki.

Penerapan POPS/POPOS di Jakarta juga telah didukung oleh beberapa regulasi, antara lain Pergub DKI Jakarta Nomor 67 Tahun 2019 tentang Kawasan Berorientasi Transit, Pergub Nomor 31 Tahun 2022 tentang RDTR Provinsi DKI Jakarta, serta Pergub Nomor 20 Tahun 2024 yang mengatur insentif tata ruang melalui penyediaan ruang publik di lahan privat. 

Dengan kerangka kebijakan tersebut, konsep POPS/POPOS menjadi bagian dari strategi pengembangan kota untuk menambah ketersediaan ruang publik. Namun, keberhasilannya sangat tergantung pada kemitraan yang terbangun antara Pemerintah dan unsur lainnya dalam menentukan kualitas desain, kemudahan akses, serta pengelolaan yang konsisten agar ruang publik dapat dimanfaatkan secara inklusif dan optimal.

Penulis : Ratih Putri Salsabila

Sumber : 

https://iai-jakarta.org/

https://etd.repository.ugm.ac.id/