Pemerintah Daerah DKI Jakarta telah menetapkan ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang dalam membangun di suatu lahan, tertuang dalam Peraturan Gubernur nomor 31 tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Aturan ini ditetapkan guna menjamin keselamatan, kenyamanan, dan kesesuaian bangunan dengan pemanfaatan lahan sebagaimana mestinya. 

Lebih lanjut, Intensitas Pemanfaatan Ruang yang dimaksud dalam aturan tersebut, yakni Intensitas Pemanfaatan Ruang dalam Sub-Zona berdasarkan performa kawasan dengan mempertimbangkan Prasarana dan sarana/infrastruktur yang telah terbangun, serta radius pelayanannya. Hal ini berarti, setiap zona dan sub-zona dapat memiliki nilai intensitas yang berbeda-beda, misalnya untuk RTH memiliki KDB 10%, sementara permukiman 90%. 

Intensitas Pemanfaatan Ruang di antaranya terdiri dari Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB). KDB merupakan persentase dari rasio luas lantai dasar bangunan dengan luas lahan. Sementara itu, KDB adalah perbandingan total luas lantai (seluruh tingkat) bangunan dengan luas lahan. 

Sebagai contoh, jika lahan yang dimiliki seluas 100 m², kemudian akan dibangun sebuah rumah di zona KDB 90% dan KLB 0,9 maka hanya diizinkan rumah dengan spesifikasi luas bangunan 90 m² satu lantai, dengan luas total lantai 90 m².

Pemda DKI Jakarta menyediakan Smart RDTR sebagai media layanan pengecekan Intensitas Pemanfaatan Ruang secara realtime dan akurat berdasarkan lokasi. Adapun cara akses Smart RDTR untuk cek intensitas sebagai berikut:

1. Kunjungi laman Jakarta Satu di https://jakartasatu.jakarta.go.id/geoportal
2. Tekan opsi Smart RDTR di bagian layanan.
3. Selanjutnya, akan muncul tiga pilihan di Smart RDTR, pilih Peta.
4. Setelah itu, cari lokasi di search bar dan tekan titik lokasi pada peta untuk melihat nilai Intensitas.
5. Akan muncul KDB, KLB, hingga Koefisien Dasar Hijau berdasarkan luas Lahan Perencanaan (LP) di zona setempat.
6. Di sisi kiri, terdapat bar intensitas untuk menghitung Intensitas Pemanfaatan Ruang, isi luas lahan yang dimiliki, KDB, KLB, dan KDH sesuai dengan rentang luas Lahan Perencanaan (LP).
7. Terakhir, tekan hitung untuk mendapatkan luasan yang sesuai dengan Intensitas Pemanfaatan Ruang setempat.

Perlu diketahui bahwa terdapat spesifikasi detail bangunan yang masuk dalam total luas bangunan, contohnya teras tanpa atap setinggi kurang dari 1,2 meter yang tidak masuk luas bangunan. Spesifikasi tersebut dapat dilihat dalam Lampiran I Permen ATR/BPN Nomor 17 tahun 2017. 

Ketelitian dalam menghitung luas bangunan harus diperhatikan, supaya dapat memaksimalkan luas lahan dan arsitektur bangunan. Tidak hanya itu, dalam Pergub nomor 31 tahun 2022 juga tertuang opsi alternatif intensitas, sehingga pemilik bangunan tidak dibatasi dalam satu lantai bangunan di beberapa kasus. 

Penulis: Dita Aulia Oktaviani

Sumber:

https://kfmap.asia/blog/yuk-jelajahi-zonasi-tata-ruang-dki-jakarta-dengan-cepat-dan-tepat/2780

https://jakartasatu.jakarta.go.id/

https://www.rumah123.com/