Hunian vertikal di perkotaan sedang berkembang pesat, pemahaman mengenai legalitas kepemilikan unit pun menjadi aspek penting. Terdapat dua jenis sertifikat yang akrab ditemui dalam konteks rumah susun, yaitu Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) dan Hak Guna Bangunan atas Satuan Rumah Susun (HGB Sarusun).

SHMSRS dan HGB Sarusun memberikan hak kepada pemilik untuk menggunakan, menyewakan, atau menjual unit sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. Pemilik kedua sertifikat tersebut, sama-sama mempunyai hak atas bagian bersama dalam kompleks rumah susun. 

Hak ini bersifat proporsional sesuai dengan luas unit yang dimiliki, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, serta Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Kedua sertifikat ini pun dapat dijadikan jaminan dalam pengajuan kredit ke lembaga keuangan serta diterbitkan oleh instansi resmi. SHMSRS diterbitkan oleh Kantor Pertanahan setempat, sedangkan HGB Sarusun dikeluarkan oleh Kantor Pertahanan melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. 

Walaupun keduanya terdengar sama sebagai bukti kepemilikan unit, tetapi banyak calon pembeli belum memahami secara jelas perbedaan di antara keduanya. Hal ini dikarenakan SHMSRS dan HGB Sarusun memiliki karakteristik sertifikat masing-masing dengan tujuan yang berbeda.

SHMSRS merupakan bukti kepemilikan atas satuan rumah susun yang berdiri di atas tanah dengan status Hak Milik, Hak Guna Bangunan (HGB), atau Hak Pakai. Sementara itu, HGB Sarusun merupakan hak untuk membangun dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu tertentu.

Oleh karena itu, SHMSRS tidak memiliki batas waktu dan berlaku seumur hidup selama wujud fisik bangunan masih ada, sedangkan HGB Sarusun memiliki jangka waktu tertentu yang umumnya 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun.

HGB Sarusun pun hanya memberikan hak atas unit hunian dan bagian bersama kepada pemilik, tetapi tidak memiliki hak atas tanah tempat bangunan berdiri. Hal ini berbeda dengan SHMSRS, di mana pemilik juga memiliki hak atas tanah bersama secara proporsional.

Perbedaan terakhir berkaitan dengan kepemilikan oleh Warga Negara Asing (WNA), yakni SHMSRS hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI), sementara HGB Sarusun dapat dimiliki oleh WNI dan WNA sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

SHMSRS dan HGB sama-sama sah dan diakui secara hukum, tetapi memiliki karakteristik yang berbeda dalam hal kepemilikan tanah, jangka waktu, dan hak-hak pemilik. Oleh karena itu, calon pembeli perlu memahami status lahan dari hunian yang ditawarkan. Dengan pemahaman yang tepat, pembeli dapat mengambil keputusan yang bijak dan sesuai dengan kebutuhan, serta tujuan jangka panjang dalam kepemilikan properti vertikal.

Penulis: Ratih Putri Salsabila

Sumber:

https://kfmap.asia/blog/mengenal-sertifikat-hak-milik-atas-satuan-rumah-susun-shmsrs/1202

https://kfmap.asia/blog/bagaimana-status-kepemilikan-pada-rumah-susun-atau-apartemen/2834

https://www.kompas.com/

https://www.medcom.id/ 

https://sumbar.atrbpn.go.id/

https://peraturan.bpk.go.id/