Pajak Sewa Ruang Ritel: Beban Fiskal di Tengah Ketahanan Sektor Ritel

Beban pajak dalam transaksi sewa ruang di pusat perbelanjaan kembali menjadi sorotan pelaku industri properti. Dalam pertemuan Badan Pertimbangan Organisasi Realestat Indonesia (REI) pertengahan Agustus 2026, para pengembang menilai besaran pajak sewa ruang ritel perlu dievaluasi agar sektor ini tetap memiliki ruang berkembang di tengah persaingan dengan perdagangan berbasis aplikasi daring.

Untuk memahami isu ini, struktur pajak pusat perbelanjaan yang menjadi permasalahan perlu diuraikan. Dalam transaksi sewa ruang mal terdapat dua komponen pajak utama yang berlaku pada dua pihak yang berbeda. Komponen pertama adalah Pajak Penghasilan (PPh) Final Pasal 4 ayat (2) sebesar 10 persen, yang menjadi beban pihak pengelola selaku penerima penghasilan sewa. Pajak ini bersifat final, artinya dihitung langsung dari nilai bruto sewa tanpa memperhitungkan biaya operasional pengelola, sehingga tarif efektifnya cenderung terasa lebih berat dibandingkan dengan skema pajak penghasilan biasa. 

Komponen kedua adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 11 persen yang dipungut dari penyewa atas jasa sewa ruang. Meski secara teknis PPN dibebankan kepada penyewa, kenaikannya tetap memengaruhi total biaya okupansi yang harus ditanggung tenant, dan pada gilirannya turut menentukan daya saing tarif sewa sebuah pusat perbelanjaan.  Menurut REI, akumulasi kedua komponen ini membuat total beban pajak sewa mencapai sekitar 21 persen, angka yang dinilai relatif tinggi dibandingkan dengan sejumlah negara tetangga.

Sebagai respons, dalam pertemuan dengan pemerintah pada 20 Agustus 2026, kalangan pengembang mengusulkan penyesuaian tarif PPh Final sewa mal menjadi 5 persen, sekaligus mengapresiasi perpanjangan fasilitas PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) yang dinilai dapat menjaga daya beli masyarakat.

Menariknya, di tengah beban fiskal ini, sektor ritel modern menunjukkan ketahanan. Data historis Knight Frank Indonesia menunjukkan bahwa meski okupansi ritel Jakarta secara umum bergerak stabil, segmen kelas menengah ke atas relatif tumbuh positif dan memiliki daya tahan yang lebih tinggi dibandingkan dengan rerata pasar. Ketahanan ini ditopang oleh inovasi pengembang, dengan peningkatan okupansi ruang ritel modern yang didorong oleh sektor F&B, sport apparel, dan fashion, serta pergeseran mal menjadi destinasi pengalaman, bukan sekadar tempat bertransaksi.

Bagi pengelola, dinamika ini menegaskan bahwa beban pajak merupakan salah satu dari sekian komponen biaya dari refleksi okupansi yang perlu dikelola dengan saksama. Selama pusat perbelanjaan mampu menghadirkan nilai tambah dan pengalaman yang tidak tergantikan oleh kanal daring, permintaan ruang ritel berkualitas diperkirakan tetap terjaga, sekalipun struktur perpajakannya masih menjadi bahan diskusi kebijakan yang terus berlangsung.

Penulis : Zahraan Fauza Ardilla

Sumber : 

https://kfmap.asia/research/jakarta-retail-market-overview-2h-2025/4818

https://kfmap.asia/blog/urgensi-pertumbuhan-properti-di-tengah-deflasi/3620 

https://kfmap.asia/blog/beberapa-jenis-mall-yang-ada-di-indonesia/2457 

https://www.kompas.com