Mitos atau Fakta: Apakah Harga Properti di Daerah Rawan Bencana Terkoreksi?

Mitos yang paling kuat di Indonesia adalah anggapan bahwa properti di daerah banjir pasti mengalami penurunan harga yang permanen. apa benar demikian?

Knight Frank melalui The Wealth Report 2025 menyoroti pergeseran paradigma investasi global. Sebanyak 75% dari Ultra-High Net Worth Individuals (UHNWI) kini memprioritaskan properti yang tahan terhadap risiko/dampak lingkungan hidup, menandakan bahwa pembeli premium kini mencari keamanan dan resiliensi, bukan sekadar aset.

Dampak bencana terhadap harga properti memiliki dua fase yang jelas, yaitu sebagai berikut.

Dalam jangka pendek, segera setelah peristiwa besar (seperti banjir), koreksi harga memang terjadi karena kepanikan dan pemilik yang terpaksa menjual cepat. 

Dalam jangka menengah hingga panjang, saat kepercayaan pasar pulih dan pemerintah melaksanakan program mitigasi yang nyata, harga properti cenderung membaik, bahkan setara dengan pertumbuhan pasar secara umum. Ini terjadi karena lokasi yang strategis tetap bernilai, dan yang terpenting, infrastruktur seperti tanggul dan sistem drainase modern diperbaiki dan diperkuat sehingga kualitas infrastruktur mitigasi berada dalam kondisi lebih baik. Kawasan dengan sistem pengendalian banjir yang baik dapat berdampak pada performa harga properti yang lebih resilient.

Pembeli yang cerdas di Indonesia kini semakin matang dalam menilai risiko. Strategi yang menguntungkan adalah membeli saat pasar panik (harga terkoreksi) dengan prasyarat adanya roadmap mitigasi yang jelas dari pemerintah atau pengembang. Jika ada komitmen untuk perbaikan infrastruktur dalam 1–2 tahun, nilai properti berpotensi naik kembali seiring eksekusi rencana tersebut.

Di kota-kota besar dengan keterbatasan lahan, properti di dataran potensial banjir tetap diminati, karena aksesibilitasnya yang unggul ke pusat bisnis. Jika mitigasi berhasil mengurangi kejadian banjir hingga 50%, pembeli umumnya bersedia membayar harga yang lebih tinggi.

Mitos bahwa "harga properti di daerah rawan bencana selalu anjlok" harus diubah. Realitasnya lebih kompleks ada koreksi jangka pendek, tetapi nilai jangka panjangnya sangat bergantung pada upaya mitigasi, lokasi strategis, dan sentimen pasar. Pertanyaan yang tepat bagi investor bukanlah "Haruskah saya takut bencana?", melainkan  "Apakah mitigasi infrastruktur di lokasi ini cukup solid?" 

Penulis : Arief Fadhillah

Sumber : 

https://apac.knightfrank.com/horizon/content/asia-pacific-luxury-real-estate

https://www.knightfrank.com/wealthreport

https://kfmap.asia/research/survey-proyeksi-pasar-properti-indonesia-2025/3749

https://money.kompas.com/