Kenaikan harga lahan dan properti di sekitar proyek infrastruktur, seperti jalan tol, MRT, KRL, dan transportasi massal lainnya menjadi fenomena umum di suatu wilayah perkotaan. Kondisi ini memunculkan pertanyaan penting terkait ‘siapa yang paling diuntungkan dari kenaikan nilai tersebut?’. Salah satu konsep yang dapat menjawab adalah Land Value Capture (LVC).

LVC menyangkut beberapa prinsip, yakni mengenai teknis pembiayaan, prinsip keadilan sosial, dan keberlanjutan pembangunan. Konsep ini umumnya digunakan untuk menangkap sebagian keuntungan dari kenaikan harga lahan akibat pembangunan infrastruktur, untuk digunakan kembali dalam mendukung proyek infrastruktur berikutnya.

Menurut hasil studi Asian Development Bank (ADB), penerapan LVC perlu didukung dengan masterplan pemerintah yang memuat analisis terkait pertumbuhan populasi penduduk, kondisi ekonomi, penggunaan lahan, serta rencana infrastruktur di wilayah prioritas. 

Dari sisi regulasi, langkah konkret pemerintah sudah terlihat melalui Peraturan Presiden Nomor 79 Tahun 2024 tentang Pendanaan Penyediaan Infrastruktur melalui Pengelolaan Perolehan Peningkatan Nilai Kawasan (P3NK), yang menjadi payung hukum penerapan LVC di Indonesia.

Melalui Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian dan kerja sama dengan ADB, telah dilakukan sejumlah kajian untuk menguji potensi penerapan LVC di beberapa wilayah perkotaan. Salah satunya adalah pengembangan kawasan sekitar Stasiun LRT Bekasi Barat, yang mengalami peningkatan nilai tanah sebesar 41% dan diikuti lonjakan permintaan hunian di wilayah Bekasi sebesar 33,1% pada kuartal I 2025.

Kondisi tersebut menunjukkan efek ekonomi yang nyata dari kehadiran infrastruktur transportasi massal. Meskipun efek “value creation” sudah terlihat jelas, Indonesia masih menghadapi tantangan dalam tahap “value capture”, yakni bagaimana nilai tambah tersebut dapat dikembalikan untuk kepentingan publik. 

Pemerintah telah mengarahkan kawasan sekitar LRT Bekasi Barat sebagai kawasan Transit Oriented Development (TOD), tetapi penerapan skema LVC dalam bentuk kebijakan operasional masih terbatas dan perlu terus dikaji. Terdapat beberapa mekanisme yang digunakan dalam mengimplementasikan konsep LVC, seperti melalui pajak nilai tambah lahan, retribusi khusus, dan skema joint development.

Sebagai pembanding, Hong Kong telah berhasil menerapkan konsep LVC melalui model “Rail + Property”. Model ini menggabungkan pembangunan transportasi massal dengan pengembangan kawasan di sekitarnya. Pengelola memperoleh lahan dari pemerintah sebelum proyek dibangun dengan harga awal (before rail), kemudian bekerja sama dengan pengembang swasta untuk menjual atau menyewakan lahan setelah nilainya meningkat (after rail). Selisih nilai tersebut digunakan kembali untuk membiayai proyek transportasi dan meningkatkan kualitas layanan publik.

Implementasi Land Value Capture pun menjadi kunci untuk mewujudkan pembangunan yang adil dan berkelanjutan. Indonesia sudah menuju arah tersebut, tetapi perlu penguatan regulasi dan tata kelola lintas sektor, agar manfaatnya dapat dirasakan secara merata oleh masyarakat.

Penulis: Ratih Putri Salsabila

Sumber: 

https://kfmap.asia/blog/apa-itu-land-value-capture/2048 

https://www.ekon.go.id/

https://kpbu.kemenkeu.go.id/

https://www.kompas.com/

https://www.wri.org/