Bagaimana Tata Kota Grid Membentuk Perkembangan Properti Barcelona?

Konsep tata kota berbentuk grid yang diterapkan di Barcelona melalui rencana Eixample karya insinyur Ildefons Cerdà pada tahun 1859 hingga kini masih menjadi rujukan utama dalam pembahasan perencanaan kota dan urban design di berbagai belahan dunia.

Sebelum rencana ini lahir, kota lama Barcelona mengalami kepadatan penduduk hingga 856 jiwa per hektare, jauh lebih tinggi dibandingkan dengan Paris yang saat itu berada di bawah 400 jiwa per hektare, sehingga memicu tingginya angka kematian akibat wabah penyakit.

Cerdà kemudian merancang grid geometris berupa blok bangunan berbentuk segi delapan berukuran 113x113 meter dengan sudut yang dipotong (chamfer), untuk memperbaiki sirkulasi udara, mobilitas, serta pemerataan akses layanan kota.

Saat ini distrik Eixample tercatat memiliki luas sekitar 7,46 kilometer persegi dengan jumlah penduduk lebih dari 263 ribu jiwa, menjadikannya salah satu kawasan dengan kepadatan hunian tertinggi di Barcelona.

Dari sisi nilai properti, dampak desain grid terhadap kawasan ini cukup nyata. Harga jual rata-rata di distrik Eixample naik secara konsisten dari 4.033 euro per meter persegi pada 2021 menjadi 4.773 euro per meter persegi pada 2024, atau tumbuh sekitar 18% dalam kurun waktu empat tahun. Kenaikan tahunan tercatat sebesar 8,1% pada 2022, 5,1% pada 2023, dan 4,2% pada 2024, menunjukkan tren harga yang terus meningkat meski laju kenaikannya melambat setiap tahun.

Keterbatasan pasokan lahan menjadi salah satu pendorong utama, mengingat pola kavling grid Eixample sudah terbentuk permanen sejak abad ke 19 dan sulit diperluas.

Fenomena menarik lain muncul dari kebijakan superblok yang membagi grid Eixample menjadi kawasan rendah kendaraan. Kajian ON Economia berbasis data Idealista menunjukkan harga sewa di Carrer Consell de Cent, salah satu sumbu hijau superblok, hampir dua kali lipat dibandingkan dengan jalan sejajar di sebelahnya, sementara harga jual apartemen di jalan tersebut 14% lebih mahal.

Secara keseluruhan, harga beli di zona Dreta del Eixample naik 11,3% sepanjang 2023 hingga mencapai 6.636 euro per meter persegi. Secara pasar, permintaan properti residensial Barcelona tetap kuat, dengan transaksi properti di provinsi Barcelona pada kuartal II 2025 naik 23,1% secara tahunan menjadi 17.665 unit. Kondisi ini menegaskan bahwa struktur tata kota grid bukan sekadar warisan arsitektur, melainkan faktor nyata yang membentuk investasi properti dan nilai properti hingga hari ini.

Penulis : Roki Abdillah

Sumber :

https://kfmap.asia/blog/terminologi-superblock-pengembangan-kawasan-perkotaan-atau-mixed-use-development/5135

https://puntohabitat.es/

https://urbandesignlab.in/

https://investropa.com/

https://www.bcn-advisors.com/

https://www.kompas.com/

https://www.detik.com/