Baru-baru ini, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta membebaskan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) dengan nilai jual objek pajak (NJOP) di bawah Rp 2 miliar. Hal tersebut sebagai bentuk bantuan kepada masyarakat yang terdampak pandemi.
Lalu bagaimana sebenarnya perhitungan PBB-P2 apartemen? Berikut simulasinya.
Jika, Anda akan membeli 1 unit apartemen di Jakarta dengan luasan 100m2. Apartemen tersebut berdiri di atas lahan seluas 15.000 m2 dengan total luas bangunan 50.000 m2. Berdasarkan info dari pengembang apartemen, total luas bangunan tersebut terdiri dari luas bangunan apartemen sebesar 40.000 m2 dan sisanya sebesar 10.000 m2 merupakan fasilitas umum dan fasilitas sosial untuk seluruh penghuni apartemen.
1. Hitung bagian Bumi dan Bangunan Bersama
Karakteristik khusus apartemen adalah adanya kepemilikan pribadi dan bersama. Jadi perlu adanya perhitungan untuk mengetahui berapa luasan bumi Bersama dan bangunan bersama.
a. Bumi Bersama
= (luas unit x luas lahan)/luas bangunan apartemen
= (100 x 15.000)/40.000
= 37,5 m2
b. Bangunan Bersama
= (luas unit x luas bangunan fasum dan fasos)/luas bangunan apartemen
= (100 x 10.000)/40.000
= 25 m2
2. Menghitung Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
NJOP adalah nilai yang ditentukan oleh pemerintah daerah minimal setiap 3 tahun sekali. Besaran NJOP tersebut ditentukan berdasarkan pada harga rata-rata transaksi jual beli yang terjadi secara wajar (harga jual di pasaran).
Misal NJOP yang ditetapkan pemerintah adalah Rp 3 Juta untuk NJOP bumi dan Rp 4 Juta untuk NJOP bangunan, maka total NJOP adalah sebagai berikut :
a. NJOP unit apartemen
= 100 m2 x Rp 4.000.000
= Rp 400.000.000
b. NJOP bangunan bersama
= 25 m2 x Rp 4.000.000
= Rp 100.000.000
c. NJOP bumi bersama
= 37,5 m2 x Rp 3.000.000
= 112.500.000
d. Total NJOP
= Rp 400.000.000 + Rp 100.000.000 + Rp 112.500.000
= Rp 612.500.000
3. Menghitung Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
NJOPTKP merupakan batas NJOP yang tidak kena pajak yang ditetapkan pemerintah. Artinya, apabila seorang wajib pajak memiliki objek pajak dibawah NJOPTKP maka tidak dikenakan PBB-P2. Pemerintah melalui UU Pajak Daerah dan Retribusi Daerah telah menetapkan besaran NJOPTKP diberikan paling rendah senilai Rp10 juta untuk setiap wajib pajak tapi pemerintah daerah dapat menentukan besarnya masing-masing.
4. Ketahui Besaran Tarif PBB yang Berlaku
Melalui UU PDRD, pemerintah mengatur tarif PBB-P2 ditetapkan maksimal 0,3%. Tarif PBB-P2 tersebut dapat bervariasi tergantung kebijakan pemerintah daerah setempat.
5. Menghitung PBB Terutang
Berdasarkan pada Pasal 81 UU PDRD, besaran pokok PBB-P2 terutang dihitung dengan mengalikan tarif PBB-P2 dengan dasar pengenaan pajak (DPP) setelah dikurangi NJOPTKP.
Dengan asumsi bahwa Pemerintah DKI Jakarta menetapkan NJOPTKP sebesar Rp 15 juta dan tarif PBB-P2 sebesar 0,1%, maka PBB yang harus dibayarkan adalah sebagai berikut :
PBB Terutang :
= Tarif PBB-P2 x Dasar Pengenaan Pajak
= 0,1% x (NJOP – NJOPTKP)
= 0,1% x (Rp 612.500.000 – Rp 15.000.000)
= 0,1% x Rp 597.500.000
= Rp 597.500
Dengan simulasi diatas, maka PBB-P2 yang harus ditanggung ada di kisaran 500 ribu rupiah. Anda juga bisa melakukan perhitungan PBB-P2 sendiri dengan langkah yang sama seperti di atas.
Penulis : Muhamad Ashari
Sumber:
news.ddtc.co.id
www.medcom.id
