Hunian Vertikal di Hong Kong: Bagaimana Keterbatasan Lahan Membentuk Pasar Properti?

Hong Kong dikenal sebagai salah satu kota dengan harga properti termahal di dunia. Namun, paradoksnya, ukuran hunian di kota ini justru tergolong sangat kecil.

Berdasarkan data Rating and Valuation Department Hong Kong, harga rata-rata rumah pada kuartal III 2024 mencapai HK$13.755 per kaki persegi, atau setara HK$147.183 per meter persegi. Kondisi ini didorong oleh keterbatasan lahan yang ekstrem di tengah populasi sekitar 7,5 juta jiwa yang harus tinggal di area seluas kurang dari 1.108 kilometer persegi.

Tingginya harga properti membuat sebagian besar masyarakat Hong Kong sulit menjangkau hunian layak. Menurut UBS Global Real Estate Bubble Index 2025, seorang pekerja terampil membutuhkan sekitar 14 tahun pendapatan penuh untuk membeli unit apartemen seluas 60 meter persegi, menjadikan Hong Kong sebagai kota paling tidak terjangkau di dunia untuk kepemilikan hunian.

Meski begitu, harga properti riil sempat terkoreksi hingga 28% dari puncaknya pada 2021, sebelum kembali rebound sekitar 8% secara kumulatif hingga Februari 2026.

Keterbatasan lahan ini pada akhirnya melahirkan fenomena hunian ekstrem seperti coffin house atau rumah peti mati, unit hunian yang hanya berukuran 2 hingga 5 meter persegi, cukup untuk satu tempat tidur kecil tanpa ruang gerak, dengan sewa bulanan berkisar HK$2.300 hingga HK$4.500.

Hingga akhir 2024, diperkirakan sekitar 220.000 sampai 240.000 orang, atau sekitar 3% dari populasi Hong Kong, tinggal di hunian tidak layak seperti subdivided units, cage homes, dan coffin houses.

Sementara itu, antrean untuk mendapatkan rumah subsidi pemerintah rata-rata mencapai 5,5 tahun, dengan lebih dari 200.000 pemohon masih menunggu unit.

Di sisi lain, segmen hunian mewah Hong Kong tetap diminati oleh kalangan berpenghasilan tinggi. Berdasarkan The Wealth Report Knight Frank, Hong Kong menempati posisi kedua sebagai kota dengan harga hunian premium termahal di dunia setelah Monaco, mengalahkan Singapura, London, dan Geneva.

Fenomena tersebut menegaskan bahwa meskipun keterbatasan lahan menekan ukuran hunian bagi mayoritas penduduk, permintaan terhadap properti premium di Hong Kong tetap tinggi karena statusnya sebagai pusat keuangan global.

Penulis : Roki Abdillah

Sumber :

https://kfmap.asia/research/the-wealth-report-2026/4895

https://kfmap.asia/blog/harga-properti-selangit-dan-munculnya-coffin-house-di-hong-kong/4098

https://www.globalpropertyguide.com/

https://www.loveproperty.com/